Az Áfatv. szerinti újépítésű – társasházi – lakóingatlanok kivitelezése kapcsán a lakóingatlanokhoz kapcsolódóan sok esetben kerül kialakításra önálló helyrajziszámmal azonosított garázs, illetve az ingatlan alapját képező, közös tulajdonban álló telken ún. felszíni – tehát az épületen kívüli, önálló helyrajzi számmal nem rendelkező – gépkocsibeálló (tulajdonképpen egy felfestett gépkocsi megállóhely), amelyeket, pontosabban ezek kizárólagos használati jogát a lakóingatlanok vevői jogosultak megvásárolni.
Az utóbbi esetben a vevők az általuk megkötendő adásvételi szerződések keretében
– egyrészt megvásárolják a külön tulajdonukba kerülő társasházi ingatlant, azaz lakást, amelyhez immanens módon hozzákapcsolódik a közös tulajdon – társasházi alapító okiratban megállapított – meghatározott hányada is (aminek tehát részét képezi az a telek, földrészlet is, amelyen a társasház áll és amelyen felszíni gépkocsibeálló kialakításra kerül),
– másrészt megvásárolják a – közös tulajdonú – telken kialakított felszíni gépkocsibeálló kizárólagos használati jogát.
Az ingatlanfejlesztők oldalán ugyanakkor kérdésként merülhet a felszíni gépkocsibeállók értékesítésére irányuló ügyletek áfa szempontjából vett helyes adójogi kezelése, így különösen az ezek tekintetében alkalmazandó helyes áfa-kulcs mértéke, és kifejezetten az az Áfatv. 3. számú melléklete I. részének 50-51. pontjai szerinti 5%-os adómérték alkalmazhatósága.
Az Áfa tv. 82. § (2) bekezdésében, valamint a 3. számú melléklet I. rész 50-51. pontjában és 59. pontjában foglalt szabályok értelmében kedvezményes 5%-os adómérték alkalmazandó
- az Áfa tv. 86. § (1) bekezdés j) pont ja), jb) vagy jc) alpontja alá tartozó, többlakásos lakóingatlanban kialakítandó vagy kialakított, 150 négyzetmétert meg nem haladó összes hasznos alapterületű lakásnak, valamint a 300 négyzetmétert meg nem haladó összes hasznos alapterületű egylakásos lakóingatlannak az értékesítésére; továbbá
- az épített környezet átalakításáról és védelméről szóló, 1997. évi LXXVIII. törvényben (továbbiakban: Étv.) meghatározott rozsdaövezeti akcióterületen található földrészleten létesített többlakásos lakóingatlanban kialakítandó vagy kialakított, 150 négyzetmétert meg nem haladó összes hasznos alapterülettel rendelkező, az Áfa tv. 86. § (1) bekezdés j) pont ja), jb) vagy jc) alpontja alá tartozó lakás értékesítésére irányuló ügyletek esetében.
Az Áfa tv. 259. § 12. pontja értelmében, az Áfa tv. alkalmazásában lakóingatlannak tekintendő a lakás céljára létesített és az ingatlan-nyilvántartásban lakóház vagy lakás megnevezéssel nyilvántartott vagy ilyenként feltüntetésre váró ingatlan – azzal, hogy nem minősül lakóingatlannak a lakás rendeltetésszerű használatához nem szükséges helyiség még akkor sem, ha az a lakóépülettel egybeépült, így különösen: a garázs (műhely, az üzlet, a gazdasági épület).
A többlakásos lakóingatlanok építésére és az azokban kialakított lakások értékesítésére irányuló jellemző gyakorlatot figyelembe véve az eladó az újonnan létrehozott lakás ingatlanok értékesítését megelőzően egyszemélyi alapítással társasházat létesít, valamint a közös területek olyan módon válnak az eladónak és az újonnan létrehozott lakás ingatlanok vevőinek a közös tulajdonává, hogy az eladó az újonnan létrehozott lakás ingatlanok értékesítésével összefüggésben a közös területek meghatározott hányadát is eladja a vevőknek, vagyis a közös területeknek az újonnan létrehozott lakás ingatlanokra jutó hányadai is az újonnan létrehozott lakás ingatlanok értékesítésére irányuló ügyletek tárgyát képezik. Ebből következően az újonnan létrehozott lakás ingatlanoknak és az azokra jutó közös területeknek, illetve közös területi, illetve tulajdoni hányadoknak az eladásai az Áfa tv. alkalmazásában együttesen az újonnan létrehozott lakás ingatlanok értékesítésére irányuló ügyletekként értelmezhetők és így az eladónak nem kell külön számlát kibocsátania a közös területek értékesítéséről.
Ebből fakadóan a közös területek meghatározott tulajdoni hányadainak az értékei, illetve az azoknak megfelelő összegek az újonnan létrehozott lakás ingatlanok értékesítésére irányuló ügyletek adóalapjának a részét képezik és azokra – a fentiekben ismertetett szabályok fényében – a lakás ingatlanok értékesítésére alkalmazandó 5%-os vagy 27%-os adómértéknek megfelelő összegű áfát kell felszámítani. A fentiektől eltérően az önálló ingatlanként nyilvántartott garázsra nem vonatkozhat az 5%-os Áfa.
Ezzel szemben a felszíni gépkocsibeálló megítélését nehezíti, hogy az nem tartozik Áfatv. 259. § 12. pontja második mondatában meghatározott, a lakás rendeltetésszerű használatához nem szükséges helyiségek körébe, az – figyelemmel az Étv. és OTÉK idevágó rendelkezéseire is – kifejezetten nem minősül garázsnak, ugyanis nem felel meg az épület fogalmának, nem egy önálló helyiség, azaz mint műszakilag nem önálló rendeltetési egység pusztán egy – közös tulajdoni – földterület, amin meg lehet állni. Továbbá az eszmei hányadok szerinti közös tulajdonrészen kialakított gépkocsibeálló nem minősül más tulajdonában lévő dolognak, ezért a vevővel kötött megállapodás szerinti felszíni gépkocsibeálló kizárólagos használati jogának átruházása nem tekinthető termékértékesítésnek sem, legfeljebb szolgáltatásként értékelhető, amennyiben a lakásértékesítéstől független, önállú ügyletként azonosítható.
Ez az önállóság azonban megkérdőjelezhető, hiszen a felszíni gépkocsi kizárólagos használati jogának megszerzése lényegében a lakással együtt megszerzett társasházi eszmei hányadból fakad, vagyis tulajdonképpen ezen felszíni gépkocsibeállókat érintő kizárólagos használati jog a külön tulajdoni illőséget képező lakások alkotórésze, amelyen nem változtat az sem, ha e használati jogot a társtulajdonosok között megosztjuk az alapító okiratban vagy SZMSZ-ben, és erre akár az egyes adásvételi szerződésekben is utalunk (megbontva a vételárat a lakás és a felszíni gépkocsibeálló kizárólagos használati joga ellenértékére).
Mindezek okán arra a következtetésre is juthatunk, hogy a közös tulajdonba tartozó telekingatlanon kialakításra (felfestésre) került felszíni gépkocsibeállók kizárólagos használati joga a külön tulajdonba kerülő lakások alkotórészeként kerül értékesítésre, így abban az esetben, ha az adott lakás értékesítése kapcsán alkalmazható a kedvezményes 5%-os adómérték, akkor az a felszíni gépkocsibeállóra nézve is irányadó kell, hogy legyen.
A fenti következtetést az adóhatóság egy konkrét esetben adott eseti állásfoglalásában részben elfogadta, részben azonban a következők szerint egészítette ki:
Általánosságban elmondható, hogy a társasházi közös tulajdonban lévő parkolóhelyek, gépkocsibeállók használatára vonatkozó kizárólagos használati jogosultság biztosításának, illetve átengedésének a megítélése attól függ, hogy az a lakás ingatlan beszerzése mellett opcionálisan választható, vagy a lakás ingatlan beszerzésével együtt minden esetben („automatikusan”) átengedésre kerül. Az adóhatóság álláspontja szerin abban az esetben, ha a vevők a szabadon dönthetnek arról, hogy a lakás ingatlanok beszerzése mellett a társasházi osztatlan közös tulajdonban lévő gépkocsibeállók kizárólagos használatra vonatkozó jogosultságot is meg kívánják szerezni, akkor a kizárólagos használati jog átengedése a valós gazdasági tartalma alapján a lakás ingatlanok értékesítése mellett önálló ügyletként megvalósuló, az Áfa tv. alkalmazásában az Áfa tv. 13. § (2) bekezdés a) pontja szerinti, vagyoni értékű jog ideiglenes, vagy végleges átengedésére irányuló szolgáltatásnyújtásnak minősíthető, amelyre vonatkozóan az eladónak elkülönítve kell szerepeltetnie az Áfa tv. 169. §-a szerinti kötelező tartalmi elemeket a vevő részére kibocsátott számlában. Ebből következően, amennyiben az adott lakás ingatlan értékesítése 5%-os adómérték alá tartozik, úgy az eladó a lakás ingatlanra, illetve a lakás ingatlanhoz tartozó telekrészre jutó nettó ellenérték összegére 5%-os, a gépkocsibeálló kizárólagos használatára vonatkozó jogosultságra jutó nettó ellenérték összegére pedig 27%-os mértékű áfát köteles felszámítani.
Abban az esetben azonban, ha a vevők a lakás ingatlanok beszerzésével együtt a társasházi osztatlan közös tulajdonban lévő gépkocsibeállók kizárólagos használatra vonatkozó jogosultságot is automatikusan megszerzik, akkor az Áfa tv. alkalmazásában úgy kell tekinteni, hogy az eladó a lakás ingatlanok értékesítésére irányuló ügyletek keretében az Áfa tv. 70. § (1) bekezdés b) pontja szerinti, a lakás ingatlanok értékesítésével azonos adójogi megítélés alá eső járulékos mellékszolgáltatásként a kizárólagos használati jogosultságot is átengedi. Ebből következően az Áfa tv. 70. § (1) bekezdés b) pontja alapján a kizárólagos használati jogosultság átengedésének a díja a lakás ingatlan értékesítésének adóalapját képezi, vagyis azzal azonos, 5%-os, vagy 27%-os adómérték alá esik.
Kérdése merült fel a lakóingatlan beruházáshoz kapcsolódó garázs, illetve gépkocsibeálló Áfa megítélésével kapcsolatosan? Keresse bizalommal szakértő kollégánkat!
DR. JUHÁSZ PÉTER, senior adószakértő
juhasz.peter@hidconsulting.hu
